2026 德州買房交屋費用：DFW 買方從簽約到交屋的資金清單

先分清楚四種金額，不要只準備頭期款

在德州買房，頭期款不等於交屋當天需要準備的全部現金。從合約生效、驗屋、貸款鑑價到正式交屋，買方可能在不同時間支付多筆款項；有些會在交屋時抵扣，有些則是已經完成服務後不會退回的費用。

最實用的問題不是「Closing Costs 通常是房價的幾％」，而是「依我的貸款、房產與合約，每個時間點需要準備多少可用資金」。固定百分比很容易漏掉已付款項、貸方信用額、賣方讓利、稅務調整與特定地址的費用。

合約生效後，先處理 Earnest Money 與 Option Fee

德州常見住宅轉售合約會列出 Earnest Money 與 Option Fee。Texas Real Estate Commission（TREC）目前的一至四戶住宅轉售合約為 Form 20-19，2026 年 7 月 1 日生效；表格規定，合約所列款項通常需要在生效日後三天內交付 Escrow Agent，實際金額則由合約決定。

Earnest Money 常譯為誠意金或訂金，用來表示買方依合約繼續交易的承諾。它不是固定加在房價上的費用；交易完成時，通常會依結算文件計入買方已支付款項。若交易終止，能否退回取決於合約、期限與終止理由。

Option Fee 是買方取得合約所定選擇權期間的對價。現行 TREC 表格載明，符合合約條件時，Option Fee 會在交屋時抵入售價；若買方依選擇權終止合約，Option Fee 通常不退還。不要把兩筆款項當成同一件事，也不要未看合約就推測能否退回。

• 確認合約生效日與付款截止時間
• 只依 Escrow Agent 提供的安全方式付款
• 保存付款證明，交屋前核對是否正確列入
• 遇到退款或終止問題時，以合約及專業意見判斷

驗屋與查核費用，可能在交屋前就已發生

進入合約後，買方可能安排一般住宅驗屋，以及木材害蟲、地基、屋頂、排水、HVAC、管線、電氣、泳池、化糞池或井水等專項檢查。不同房屋需要的項目不同，這些費用也不一定全部以相同方式出現在 Closing Disclosure。

Survey 是否能沿用、是否需要更新或重新測量，也會受房產、貸方、產權公司及合約要求影響。不要只為降低眼前支出，就省略與重大房屋風險直接相關的查核。

貸款費用要和利率一起比較

取得房貸時，Loan Estimate 與 Closing Disclosure 可能列出 Origination、貸款點數、鑑價、信用或驗證、Underwriting、文件處理、貸方要求的產權服務、預付利息與初始 Escrow 準備金。貸方信用額或其他抵扣，也會改變最終 Cash to Close。

Consumer Financial Protection Bureau（CFPB）說明，貸方在收到完整貸款申請後，通常必須於三個工作日內提供 Loan Estimate。文件會列出預估利率、月付及交屋費用。比較貸款時不要只看利率；較低利率可能伴隨較高點數或費用，應一起查看 Loan Costs、Cash to Close 與預計持有期間。

• 使用相同貸款金額與條件比較不同 Loan Estimate
• 分清楚利率、APR、點數與貸方信用額
• 確認哪些費用可以選擇服務提供者
• 條件或費用改變時，要求貸方說明原因

德州產權保險費率受規範，但責任分配可談

德州產權保險費率受到州政府規範。同一保額的基本保費，不會因更換產權公司而任意打折；不過，部分交屋服務費仍可能不同。Owner’s Title Policy 以房產售價為計算基礎，Loan Policy 則與貸款金額有關。

由誰負擔 Owner’s Policy 費用可以透過合約談判，不應直接假設一定是買方或賣方。選擇 Title Company 時，除了費用，也要查看產權承諾書、Survey 要求、HOA 與稅務文件、匯款驗證方式及最終交屋服務費。

房產稅、保險、Escrow 與 HOA 必須逐址確認

德州沒有州政府統一徵收的州級房產稅。實際稅負由 County、城市、學區及其他地方課稅單位決定。交屋文件可能包含房產稅分攤、貸方 Escrow 準備金與其他調整，數字會受到交屋日期、特定地址的課稅單位、現行估值、賣方減免及貸方要求影響。

房屋保險應依特定地址取得正式報價。屋齡、屋頂、理賠紀錄、保障內容、風災與洪水風險，都可能影響保費或承保條件。有 HOA 的房產還可能出現 Resale Certificate、Transfer Fee、Capital Contribution、Assessment 或當月費用調整；由誰負擔應查看合約、HOA 文件與結算資料。

購買新建案，另外核對建商訂金與優惠條件

新建案除了貸款與一般交屋項目，還可能涉及建商訂金、地段加價、設計中心選配、升級款、指定貸方費用、完工後房產稅，以及 HOA、PID 或 MUD 費用。部分款項可能在施工或選配階段先支付，不應等到交屋前才整理。

建商提供的 Closing Cost Incentive 不是免費資金。應比較使用優惠後的售價、利率、點數、貸款費與長期總成本，也要確認優惠是否要求使用指定貸方或 Title Company。

交屋前用 Closing Disclosure 完成最後核對

CFPB說明，貸方通常必須讓借款人在交屋前至少三個工作日收到 Closing Disclosure。這段時間應用來比較最終條件與先前的 Loan Estimate，而不是等到簽署現場才第一次閱讀。

依序核對貸款金額、利率、月付、Escrow、貸款費、已付款項、賣方讓利、貸方信用額、稅務與 HOA 調整，以及最終 Cash to Close。若數字有重大變化，先請貸方或 Title Company 說明，再確認匯款金額與安全方式。

• 貸款種類、金額、利率與月付是否符合預期
• Earnest Money 與其他已付款項是否正確列入
• 賣方讓利與貸方信用額是否完整
• 稅務、HOA、預付與 Escrow 期間是否合理
• 最終 Cash to Close 與匯款指示是否已核實